Expulser soi même son locataire mauvais payeur: quels risques? Conseils et mise en garde par un commissaire de justice à Montreuil

En tant que commissaire de justice à Montreuil, nous entendons souvent nos clients nous dire qu'ils vont se faire justice eux même face à des locataires mauvais payeurs et les faire sortir de force du logement.

Attention ! La procédure d'expulsion est encadrée strictement.

1. L’expulsion est une procédure judiciaire menée par un commissaire de justice

L’une des règles les plus importantes en matière d'expulsion de locataire est que vous ne pouvez pas expulser votre locataire vous-même, même si celui-ci ne paie pas son loyer ou enfreint les termes du bail. L’expulsion doit obligatoirement passer par la procédure judiciaire. Si vous tentez d'agir seul, vous vous exposez à des sanctions civiles et pénales.

En effet, l’expulsion est une procédure encadrée par la loi, et seul un huissier de justice  (commissaire de justice) peut procéder à l'expulsion, après obtention d’une décision judiciaire.

2. Risques juridiques en cas d’expulsion illégale

Si vous tentez d’expulser votre locataire sans passer par la procédure légale, vous pouvez être poursuivi en justice pour violation de domicile, un délit puni par la loi. L’article 226-4 du Code pénal stipule que toute personne qui chasse un occupant de son logement sans autorisation judiciaire s'expose à des amendes pouvant aller jusqu’à 30 000 euros et à une peine d’emprisonnement de 3 ans. Vous pourriez également être condamné à verser des dommages et intérêts au locataire pour les préjudices causés.

Les risques encourus sont importants et peuvent inclure :

• Poursuites pénales: Vous vous exposez à des poursuites pour violation de domicile, menaces, violences, etc. Les peines encourues peuvent aller jusqu'à plusieurs années d'emprisonnement et de lourdes amendes.
• Dommages et intérêts: Vous serez condamné à verser des dommages et intérêts au locataire pour le préjudice subi (préjudice moral, matériel, etc.).
• Annulation de votre assurance habitation: De nombreux contrats d'assurance habitation excluent la garantie en cas d'actes illégaux comme une expulsion illégale.

Pourquoi est-il illégal d'expulser soi-même son locataire ?

• Protection du droit au logement: Le droit au logement est un droit fondamental protégé par la loi.
• Procédure légale obligatoire: L'expulsion d'un locataire doit suivre une procédure légale stricte, qui passe par le tribunal d'instance.
• Intervention d'un huissier: Seule un huissier de justice, muni d'un jugement d'expulsion, peut procéder à l'expulsion matérielle d'un locataire.

Vos commissaires de justice à vos côtés, à Montreuil, Saint Maur des Fossés et autour.

3. La procédure légale d’expulsion

Voici les étapes à suivre pour évacuer un locataire dans le respect de la loi :

• Première étape : Si votre locataire ne paie pas son loyer ou commet une infraction ( par exemple en ne justifiant pas de la souscription à une assurance habitation), vous devez d'abord lui adresser par voie de commissaire de justice un commandement de payer.

• Deuxième étape : Si la mise en demeure reste sans effet, vous devez saisir le tribunal judiciaire pour demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Cela se fait par une assignation.

• Troisième étape : Le juge rend une ordonnance d’expulsion (en cas de non-paiement de loyers ou d'autres manquements). Si le juge ordonne l'expulsion, il est important de noter que cette décision peut être assortie d'un délai.

• Quatrième étape : Si le locataire ne quitte toujours pas les lieux après l'ordonnance, un huissier de justice peut intervenir pour procéder à l'expulsion. L'huissier peut faire appel à la force publique si nécessaire, ce qui est une procédure encadrée et exceptionnelle.

4. Les délais à respecter : La trêve hivernale

Un point essentiel à comprendre est que la trêve hivernale suspend les expulsions entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf en cas de relogement du locataire dans un logement adapté. Pendant cette période, même si vous avez obtenu une ordonnance d'expulsion, vous ne pouvez pas procéder à l’expulsion tant que la trêve hivernale est en vigueur.

Cela signifie que, même si vous avez entamé une procédure avant novembre, vous devrez attendre la fin de cette période pour obtenir l'expulsion effective, sauf si le juge décide d'une exception (en cas de situation exceptionnelle, comme un locataire occupant les lieux illégalement).

5. Les conséquences financières et émotionnelles

Expulser un locataire sans respecter la procédure légale peut également avoir des conséquences négatives sur le plan financier et émotionnel. Vous pourriez faire face à des frais juridiques imprévus pour défendre vos actions en justice et vous retrouver dans des situations de tension avec le locataire, pouvant mener à un conflit prolongé et à des complications pour récupérer votre bien.

6. Conseils pratiques pour éviter les erreurs

• Faire appel à un avocat ou à un huissier de justice : Pour garantir que la procédure est correctement suivie, il est fortement conseillé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier ou de faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) pour vous guider dans cette démarche.

• Prendre des mesures préventives : Avant que la situation n'atteigne le point de non-retour, il est conseillé d'établir une bonne communication avec votre locataire et de traiter rapidement les problèmes de paiement ou de non-respect des clauses du contrat de bail.

Les commissaires de justice, professionnels des procédures d'exécution et d'expulsion locative. 

Ne tentez jamais d’expulser vous-même votre locataire, quelle que soit la situation. La procédure légale est strictement encadrée pour garantir les droits des locataires et protéger votre propre situation juridique. Agir dans le respect de la loi vous évitera des conséquences financières et pénales lourdes. Pour toute question ou pour entamer une procédure d’expulsion, n’hésitez pas à consulter un commissaire de justice qui vous guidera dans la mise en place d'une procédure légale, tout en préservant vos droits en tant que propriétaire.